Una de esas opciones que ha ido en crecimiento en los últimos años y que fue considerado como el negocio del siglo, es el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces, mejor conocido como FIBRA, vehículo que consiguió colocar la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) como una nueva clase de activo y que desde el 2011 a la fecha ha arrojado alrededor de 70 mil millones de pesos de inversión bursátil al país.
Hay que destacar que las FIBRAS nacieron bajo la especificación de los artículos de la ley del Impuesto sobre la Renta (223 y 224) y como precedente de los Real Estate Investment Trust (REITs) de Estados Unidos. Éstas buscan generar un vehículo de inversión donde las personas que estén interesadas en dichas modalidades puedan comprar Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), para ser accionistas de los inmuebles destinados al arrendamiento, recibiendo ingresos a través de esas propiedades.
Inmuebles como naves industriales, centros comerciales, complejos de oficinas y hoteles conforman el portafolio de las compañías que prestan el servicio. Las FIBRAS, al estar públicamente listadas a la BMV, permiten que el interesado pueda acceder a este tipo de inversiones.
Las empresas que brindan el servicio de las FIBRAS, al ser un vehículo transparente desde el punto de vista fiscal, cobran las rentas de los pagos de las operaciones de los inmuebles que poseen en su portafolio, así como el financiamiento de alguna deuda que se llegará a presentar, mientras que el dividendo restante lo distribuye a las personas que invirtieron en dichas propiedades.
Gracias a este tipo de modalidad los inversionistas pueden ver diversas clases de beneficios que sobresalen de entre otro tipo de inversiones. Uno de ellos es que gracias a estos fideicomisos la persona interesada puede acceder a inmuebles de clase mundial, propiedades que de alguna u otra manera no se podía tener acceso.
A través de este modelo también se obtiene la ventaja de contar con una diversificación de propiedades a lo largo del país en cualquiera de los rubros, permitiendo al inversionista tener más variedad de inmuebles según sus proyectos.
“Hay mucha diversificación por industria, desde FIBRAS que manejan un portafolio que incluye bienes comerciales, industriales, oficinas y hoteles hasta aquellas que sólo se especializan en uno. La ventaja es que la diversificación tiene un menor riesgo que puede sonar interesante para el inversionista” mencionó Miguel Ángel del Barrio, Socio de Auditoría de Bienes Raíces en Deloitte México.
se encuentran libres de tal porcentaje, por lo que el inversionista tan sólo tendrá que pagar lo correspondiente de gravamen que es el 35 por ciento.
A tu elección
Actualmente el mercado accionario en México se conforma por siete firmas de FIBRAS. La pionera de ellas es Fibra Uno, empresa dedicada a inmuebles de índole industrial, comercial y complejos de oficina, que se fundó en marzo del 2011.
La segunda en comenzar a operar como FIBRA en el país fue MacQuarie, compañía de propiedades industriales y puesta en marcha a partir del 13 de diciembre del 2012. Dicha empresa cuenta con un portafolio de 266 propiedades ubicadas en 22 ciudades de 17 estados del país.
Terrafina también forma parte del selecto grupo, manejando un portafolio de 229 propiedades industriales (216 desarrolladas y 13 reservas territoriales) ubicadas en 16 estados de la República Mexicana, con un total de 31 millones de pies cuadrados.
Fibra Hotel, por su parte, tiene un portafolio de 35 hoteles ubicados en ciudades como Monterrey, Distrito Federal, Puebla, Querétaro, Toluca, Guadalajara, Durango, entre otros más. Dicha compañía cuenta con marcas reconocidas a lo largo del país, tal es el caso de Fiesta Inn, Real Inn, Camino Real y One.
En el mercado hotelero también se encuentra Fibra Inn, empresa que fue fundada en marzo del 2013. Por otro lado, se encuentra Fibra Shop, compañía que posee ocho inmuebles de índole comercial con una superficie de 345 mil 703 metros cuadrados de superficie, ubicadas en ciudades como Guanajuato, Baja California Sur, Quintana Roo, Querétaro, Veracruz y la Ciudad de México.
La última en dar el paso inicial fue Fibra Danhos en octubre del año pasado, que cuenta con un portafolio comercial, oficinas, uso mixto y residencial. En total la empresa posee 291 mil 882 metros cuadrados de superficie con presencia en el Distrito Federal, Estado de México y Querétaro.
Gracias a estas siete firmas México ha recibido, desde la creación de las FIBRAS hasta la actualidad, alrededor de 70 mil millones de pesos de inversión bursátil para el país. Hay que destacar que el 40% de dicha cantidad generada la colocó Fibra Uno, el 16% la atrajo Fibra MacQuarie y el 44% restante se distribuye entre las cinco compañías que completan el grupo.
No obstante a pesar de que se encuentran siete firmas hoy en días, se espera que próximamente se establezcan cuatro más en el mercado, que abarquen los diversos sectores para todo inversionista interesado.
Dedicados al mundo de los hoteles
Fundada en marzo del 2013, Fibra Inn puso al mercado su portafolio de hotelería iniciando con 14 propiedades a lo largo de todo el país.
Al día de hoy, dicha compañía tiene 21 hoteles distribuidos en 12 estados de la República, conformados por Nuevo León, Coahuila, Tamaulipas, Querétaro, Chihuahua, Estado de México, Jalisco, Quintana Roo, Puebla, Guanajuato, Veracruz y el Distrito Federal. Dichas propiedades son de marcas globalizadas especialistas en el mundo de la hotelería, como Holiday Inn, Hampton Inn, Camino Real, Wyndham Garden, entre otros más.
A su vez se encuentran en desarrollo dos hoteles más con la intención de ofrecer suficientes propiedades para el inversionista. El primero de ellos operará en Veracruz, siendo inaugurado en un periodo de 15 meses, mientras que el otro será en Coahuila, inmueble que también estará en marcha en el mismo lapso de tiempo.
Cabe destacar que Fibra Inn se especializa en el rubro de hotelería de negocios, esto con el fin de dar un atractivo más al inversionista.
“Nosotros tenemos un portafolio fuerte de marcas globales, que cuentan con estándares muy estrictos de operación. Además estamos respaldados por las plataformas tecnológicas de cada uno de los socios internacionales que tienen estas marcas para promover la ocupación de los hoteles, aparte la FIBRA con esta operación que tiene”, mencionó una fuente directiva de la empresa Fibra Inn.
México, en vías de crecimiento
La expectativa para dicho mercado es que a medida de que se vaya desarrollando el sector inmobiliario surjan más “jugadores” de FIBRAS en el mercado, ya sea del rubro comercial, hotelero, industrial u oficina, bajo la intención de aplicar sus beneficios al inversionista interesado en cualquier área antes mencionada.
“Sabemos que hay cuatro trámites en proceso que buscan ser exitosos en este 2014, pero también las FIBRAS ya existentes han estado muy activas adquiriendo nuevos portafolios en el mercado”, resaltó Miguel Ángel del Barrio, Socio líder de la industria de Bienes Raíces en Deloitte México.
A su vez estos fideicomisos, las FIBRAS, están obligadas a brindar distribuciones a los inversionistas por lo menos una vez al año y brindando hasta el 95% de las utilidades por concepto de la renta de bienes de inmuebles, convirtiéndose en un vehículo “bondadoso” para la persona que obtenga este servicio.
El principal de ellos es la agilidad para crear un negocio, si lo comparamos con invertir en un inmueble propio, el cual requiere de mayor inversión y tiempo en construcción.
Otro de los puntos que benefician al inversionista es la mayor facilidad de administración, ya que las empresas dedicadas a este tipo de servicio cuentan con un equipo especializadas en la rama, esto con el fin de tener un mayor control respecto a la inversión realizada y los ingresos que se lleguen a presentar.
“En México, por ejemplo si tú rentas un departamento, tú tienes que buscar el inquilino, lidiar con él y si esa persona no te paga la renta va a ser un problema, pero en el caso de invertir en una FIBRA, existe un equipo de administración profesional que se dedica a eso”, mencionó Jorge Pigeon, Director de Mercado de Capitales y Relaciones con Inversionistas.
Es importante mencionar que en la Reforma Fiscal puesta en marcha a partir de este año se propone gravar con un impuesto del 10% las utilidades generadas en la BMV y sus dividendos, sin embargo, las FIBRAS se encuentran libres de tal porcentaje, por lo que el inversionista tan sólo tendrá que pagar lo correspondiente de gravamen que es el 35 por ciento.
A tu elección
Actualmente el mercado accionario en México se conforma por siete firmas de FIBRAS. La pionera de ellas es Fibra Uno, empresa dedicada a inmuebles de índole industrial, comercial y complejos de oficina, que se fundó en marzo del 2011.
La segunda en comenzar a operar como FIBRA en el país fue MacQuarie, compañía de propiedades industriales y puesta en marcha a partir del 13 de diciembre del 2012. Dicha empresa cuenta con un portafolio de 266 propiedades ubicadas en 22 ciudades de 17 estados del país.
Terrafina también forma parte del selecto grupo, manejando un portafolio de 229 propiedades industriales (216 desarrolladas y 13 reservas territoriales) ubicadas en 16 estados de la República Mexicana, con un total de 31 millones de pies cuadrados.
Fibra Hotel, por su parte, tiene un portafolio de 35 hoteles ubicados en ciudades como Monterrey, Distrito Federal, Puebla, Querétaro, Toluca, Guadalajara, Durango, entre otros más. Dicha compañía cuenta con marcas reconocidas a lo largo del país, tal es el caso de Fiesta Inn, Real Inn, Camino Real y One.
En el mercado hotelero también se encuentra Fibra Inn, empresa que fue fundada en marzo del 2013. Por otro lado, se encuentra Fibra Shop, compañía que posee ocho inmuebles de índole comercial con una superficie de 345 mil 703 metros cuadrados de superficie, ubicadas en ciudades como Guanajuato, Baja California Sur, Quintana Roo, Querétaro, Veracruz y la Ciudad de México.
La última en dar el paso inicial fue Fibra Danhos en octubre del año pasado, que cuenta con un portafolio comercial, oficinas, uso mixto y residencial. En total la empresa posee 291 mil 882 metros cuadrados de superficie con presencia en el Distrito Federal, Estado de México y Querétaro.
Gracias a estas siete firmas México ha recibido, desde la creación de las FIBRAS hasta la actualidad, alrededor de 70 mil millones de pesos de inversión bursátil para el país. Hay que destacar que el 40% de dicha cantidad generada la colocó Fibra Uno, el 16% la atrajo Fibra MacQuarie y el 44% restante se distribuye entre las cinco compañías que completan el grupo.
No obstante a pesar de que se encuentran siete firmas hoy en días, se espera que próximamente se establezcan cuatro más en el mercado, que abarquen los diversos sectores para todo inversionista interesado.
Los pioneros en el mercado
Fibra Uno fue la primer empresa que prestó dicho servicio en México, con la intención de ofrecer un portafolio con gran diversificación de propiedades industriales, comerciales y complejos de oficina.
La empresa pionera en el mundo de las Fibras en territorio nacional inició con tan sólo 17 propiedades distribuidas en la ciudad de México, Cancún, Chetumal, así como en Taxco, teniendo en su portafolio el 40% de sus propiedades de tópico industrial, 40% comercial y 20% de oficinas.
Hoy en día, es la empresa de FIBRAS con mayores inversiones, ya que en el 2013 recogieron del mercado 22 mil 50 millones de pesos, gracias a la enorme variedad de inmuebles que poseen actualmente, al tener 419 propiedades en todo su portafolio y una superficie de 6 millones de metros cuadrados de área rentable.
“Hemos sido los líderes, nosotros creamos la primer FIBRA y fuimos la primera en comprar activos inmobiliarios utilizando nuestras propias acciones o certificaciones, también fuimos los primeros en emitir un bono de 30 años en la historia de las FIBRAS y de los REITs, ninguna había logrado en su primera emisión en el mercado de dólares emitir bonos”, resaltó el Director de Mercado de Capitales y Relaciones con Inversionistas, Jorge Pigeón.
Para el año 2014, la firma cuenta con el 38% de su portafolio en el sector industrial, ya que poseen propiedades ubicadas en distintos estados del país como el Estado de México, Jalisco, Sonora, por mencionar algunos.
No obstante Fibra Uno cuenta también con presencia en el norte del país al obtener el portafolio de FINSA, mientras que el de Garza Ponce está en proceso de llegar a un acuerdo. A su vez, se encuentran desarrollando el parque industrial Martín Obispo, ubicado en el área metropolitana de la Ciudad de México. Gracias a estas tres adquisiciones se busca continuar con la misión de diversificar aún más sus propiedades.
El resto de su portafolio lo abarca un 53% de área comercial, siendo el 12% faltante de complejos de oficina.
Hay que destacar que Fibra Uno brinda la oportunidad de acceder a este tipo de inversiones sin la necesidad de invertir una gran cantidad de capital, ya que aproximadamente un certificado que equivalga a 100 acciones tiene un precio aproximado de 4 mil a 4 mil 500 pesos.
Según cifras de Fibra UNO casi el 150% de las inversiones se han retornado durante los tres años que llevan de existencia.
Dedicados al mundo de los hoteles
Fundada en marzo del 2013, Fibra Inn puso al mercado su portafolio de hotelería iniciando con 14 propiedades a lo largo de todo el país.
Al día de hoy, dicha compañía tiene 21 hoteles distribuidos en 12 estados de la República, conformados por Nuevo León, Coahuila, Tamaulipas, Querétaro, Chihuahua, Estado de México, Jalisco, Quintana Roo, Puebla, Guanajuato, Veracruz y el Distrito Federal. Dichas propiedades son de marcas globalizadas especialistas en el mundo de la hotelería, como Holiday Inn, Hampton Inn, Camino Real, Wyndham Garden, entre otros más.
A su vez se encuentran en desarrollo dos hoteles más con la intención de ofrecer suficientes propiedades para el inversionista. El primero de ellos operará en Veracruz, siendo inaugurado en un periodo de 15 meses, mientras que el otro será en Coahuila, inmueble que también estará en marcha en el mismo lapso de tiempo.
Cabe destacar que Fibra Inn se especializa en el rubro de hotelería de negocios, esto con el fin de dar un atractivo más al inversionista.
“Nosotros tenemos un portafolio fuerte de marcas globales, que cuentan con estándares muy estrictos de operación. Además estamos respaldados por las plataformas tecnológicas de cada uno de los socios internacionales que tienen estas marcas para promover la ocupación de los hoteles, aparte la FIBRA con esta operación que tiene”, mencionó una fuente directiva de la empresa Fibra Inn.
México, en vías de crecimiento
La expectativa para dicho mercado es que a medida de que se vaya desarrollando el sector inmobiliario surjan más “jugadores” de FIBRAS en el mercado, ya sea del rubro comercial, hotelero, industrial u oficina, bajo la intención de aplicar sus beneficios al inversionista interesado en cualquier área antes mencionada.
“Sabemos que hay cuatro trámites en proceso que buscan ser exitosos en este 2014, pero también las FIBRAS ya existentes han estado muy activas adquiriendo nuevos portafolios en el mercado”, resaltó Miguel Ángel del Barrio, Socio líder de la industria de Bienes Raíces en Deloitte México.
