Interpuerto Monterrey: recinto con grandes ventajas

En el mercado inmobiliario industrial actual, los parques ya no compiten solo por ubicación o precio por metro cuadrado. Compiten por certeza operativa, capacidad de respuesta y, sobre todo, por algo que hoy define decisiones de inversión: servicios disponibles y logística sin fricción. En esa lógica, Interpuerto Monterrey se posiciona como un caso emblemático de cómo la infraestructura integral puede convertirse en un diferenciador real ante la nueva ola de relocalización y expansión industrial.

Este recinto industrial ubicado en el municipio de Salinas Victoria apuntó a las grandes ligas del sector industrial y arrancó operaciones en el 2012 con mil 300 hectáreas.

“Hoy en día contamos con mil 450 hectáreas en total, donde damos alojamiento a empresas de diversos países y diversos giros”, dijo Mauricio Garza, director general del Interpuerto Monterrey.

El recinto industrial es sede de grandes compañías, la primera de ellas fue Tubacero, que adquirió 40 hectáreas. Después llegó Mondelez en 2013 y hoy en día, ya son 25 las empresas que operan desde Salinas Victoria.

“Aquí tienen sede empresas de diversas nacionalidades: americanas, alemanas, chinas, coreanas y mexicanas. Estas empresas pertenecen a giros como el automotriz, logística, manufacturero, entre otros”, puntualizó el directivo.

Se estima que hoy en día, el Interpuerto Monterrey tiene un 55% de su superficie ocupada y un 45% disponible.

“Hablamos de alrededor de 700 hectáreas para nuevos proyectos”, recalcó Garza.

La diferenciación: el ecosistema logístico

En un entorno donde muchos parques se ven limitados por disponibilidad de tierra o infraestructura, Interpuerto ha apostado por un modelo que busca tenerlo todo “en un solo lugar”. El propio entrevistado lo plantea como un reto y, al mismo tiempo, una ventaja: “ha sido un reto muy importante en tener toda la infraestructura y todos los servicios en un solo lugar”.

El Interpuerto Monterrey apuesta por un ecosistema logístico difícil de replicar. El recinto cuenta con una aduana, está pegado a la terminal de contenedores de Canadian Pacific Kansas City, y cuenta con acceso a vía de ferrocarril de Canadian Pacific y de Ferromex.

“Esto logra reducir tiempos, habilita rutas y da opciones reales al usuario industrial. La aduana interior, se plantea como un elemento de eficiencia frente a los cuellos de botella fronterizos. En Laredo te tardas 4 o 5 horas… aquí te lo despachan en un ratito”, dijo Garza

Agregó que, al contar con estas ventajas, las compañías exportadoras pueden hacer el proceso de exportación aquí mismo, sin parar en la frontera del lado mexicano.

Adicional, el recinto industrial cuenta con dos subestaciones que brinda 100 megas de energía y todo el servicio de agua potable para la operación industrial. Además de todos los servicios de agua, luz, gas y toda la infraestructura para hacer una empresa altamente competitiva en sus operaciones.

“Y estamos trabajando en una subestación de 450 megas. Es decir, nos preparamos no sólo para lo que llega hoy, sino para que le exigirá en la siguiente etapa de inversiones intensivas en energía”, dijo Garza.

En logística, el tiempo es costo; y el costo, decisión. Interpuerto se vende como una plataforma que reduce fricción hacia el mercado estadounidense. En términos de seguridad y control, el recinto es una gran ubicación.

“Desde Interpuerto Monterrey hasta el Colombia Laredo no hay ningún semáforo. Eso nos da una certeza… muy importante… porque no se tienen que parar en sus traslados”, explicó el directivo del recinto industrial.

Flexibilidad

Aunque el modelo principal del parque sigue siendo la venta, Interpuerto comenzó a integrar esquemas de renta y renta/venta tanto de terrenos como de naves industriales. Esta decisión responde a una adaptación al mercado, ya que identificaron un nicho de clientes que no buscan comprar tierra, sino rentar espacios.

“¿Quiere cinco… cincuenta hectáreas? podemos jugar con ese nivel de flexibilidad. En un mercado donde muchas operaciones requieren espacio amplio o expansión futura, poder ofrecer ese margen es una ventaja competitiva directa”, dijo.

Además, consideran que atraer inversión mediante estas opciones genera un efecto multiplicador, pues una empresa instalada puede atraer a sus proveedores, como ya ocurrió con un caso reciente donde un proveedor solicitó rentar una nave dentro del parque.

“El proyecto Build to Suit en Interpuerto Monterrey es relativamente reciente, pero ya ha logrado construir aproximadamente 100 mil metros cuadrados de naves industriales. La intención es arrancar un nuevo proyecto a finales de este año, dependiendo de cómo evolucione el mercado”, expresó Garza.

Selección de proveedores

Garza comentó que, en el tema de proveeduría para atender al Interpuerto Monterrey, si hay oportunidades para empresas mexicanas, ya que su obra es principalmente local y nacional, y están abiertos a apoyar proveedores locales; incluso, cuando llega una empresa extranjera, suelen recomendarle servicios complementarios (topografía, legal, recursos humanos) para facilitar su instalación.

Sin embargo, como no es una empresa constructora, es que ya cuentan con un catálogo de constructoras e ingenierías ya calificadas.

“Cuando surge una necesidad (urbanización o construcción de naves), se realizan cotizaciones con tres o cuatro proveedores, se comparan propuestas y eligen a la opción más competitiva”, dijo.

Expectativas del mercado

Garza comentó que las expectativas son positivas pero cautelosas. El mercado industrial seguirá avanzando, pero con cautela en la primera mitad del año. La actividad se mantendrá estable, con empresas observando el entorno y midiendo riesgos antes de tomar decisiones definitivas. Sin embargo, el verdadero punto de inflexión llegará cuando se concluya la revisión del T-MEC y se definan con claridad las reglas del juego.

Una vez que exista certidumbre, el panorama cambia de inmediato: se espera un repunte importante en la inversión extranjera, tanto en la compra de terrenos como en la renta de naves industriales. Y lejos de tratarse de un crecimiento moderado, la expectativa es mayor.

Porque, como se anticipa desde el sector, el fenómeno no ha terminado: la relocalización productiva aún tiene camino por recorrer. Y si las condiciones se alinean, todo indica que México no solo sostendrá su atractivo industrial, sino que podría vivir una segunda oleada de nearshoring, reactivando con fuerza el dinamismo que marcó los años anteriores.